ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ В СОВЕТСКИЙ И ПОСТСОВЕТСКИЙ ПЕРИОДЫ
Д.А. Курто
Политико-экономические изменения, произошедшие в странах бывшего СССР, детерминируют разработку в современной цивилистике проблем права собственности и иных вещных прав. Политико-правовая реабилитация одного из центральных институтов гражданского права - института права частной собственности, существенным элементом которого является право на недвижимость, законодательно закреплена в конституциях и гражданских кодексах бывших советских республик.
Не является исключением и Беларусь, законодательство которой, регулирующее право собственности, с провозглашением государственного суверенитета постепенно эволюционирует к общепринятым в гражданском праве нормам и правилам. Переход от централизованной плановой экономики к рыночной обусловил прежде всего необходимость пересмотра права собственности, так как советское законодательство не допускало частной собственности. В ГК БССР, введенном в действие 1 января 1965 г., утверждалось, что основой имущественных отношений в советском обществе является социалистическая система хозяйства и социалистическая собственность на орудия и средства производства (ст. 1). В данном ГК право собственности рассматривалось во втором разделе (ст. 86-155). Законодатель предусматривал две формы собственности: социалистическую (государственную или общенародную, колхозную и кооперативную, общественных организаций) и личную (ст. 87). Собственностью государства являлась земля, ее недра, воды, леса, заводы, фабрики, шахты, рудники, электростанции, железнодорожный, водный, воздушный и автомобильный транспорт, банки, средства связи, организованные государством сельскохозяйственные, торговые, коммунальные и иные предприятия, основной жилищный фонд в городах и поселках городского типа. ГК устанавливал, что имущество государственных предприятий, относящееся к основным средствам производства, не могло быть предметом залога, оно также освобождалось от взысканий по претензиям кредиторов (ст. 92). Такой правовой режим основных средств государственного имущества распространялся на колхозно-кооперативную собственность и собственность общественных организаций.
Что касается права личной собственности на имущество, которое в цивилистике всегда квалифицировалось как недвижимость, то по ГК 1965 г. оно распространялось только на жилой дом (или часть его) и подсобное домашнее хозяйство (ст. 99). Причем право личной собственности на жилой дом носило явно выраженный ограничительный характер: ст. 101 ГК определяла предельные размеры жилого дома и размер квартиры в многоквартирном доме (60 м2).
Уже в начале 90-х гг. гражданское законодательство Беларуси вошло в противоречие с новыми экономическими и политическими реалиями. Законодатель отреагировал на возникшую ситуацию принятием целого ряда законодательных актов: закона «О собственности в Республике Беларусь» от 10 декабря 1990 г., закона «Об аренде» от 12 декабря 1990 г., закона «О предприятиях в Республике Беларусь» от 14 декабря 1990 г., закона «О предпринимательстве в Республике Беларусь» от 28 мая 1991 г., закона «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» от 16 апреля 1992 г., закона «Об акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью и обществах с дополнительной ответственностью» от 9 декабря 1992 г., закона «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь» от 19 января 1993 г., закона «О праве собственности на землю» от 16 января 1993 г. и др.
В этой связи необходимо было КГ привести в соответствие с этими новыми законами. 3 марта 1994 г. Верховным Советом Республики Беларусь был принят закон «О внесении изменений и дополнений в Гражданский Кодекс Республики Беларусь». Разд. II ГК 1994 г. приобрел общепринятое в гражданском праве название «Право собственности и другие вещные права». Гл. 7-9 и 12, регулировавшие отношения социалистической собственности во всех ее формах, были исключены. Ст. 101-103, касавшиеся регуляции жилищных прав граждан и носившие ограничительный характер, также были исключены из данного Кодекса. Кроме того, были исключены ст. 105, 106, 108-110, 120, 133, 147 и 154, противоречившие новому законодательству в части имущественных прав.
Однако несмотря на свое новое и правильное с точки зрения науки гражданского права название раздела ГК «Право собственности и другие вещные права», правовой режим недвижимости по нему оставался по-прежнему советским. Главным недостатком, на наш взгляд, было отсутствие в нем самого понятия недвижимого имущества. И только с принятием в 1998 г. нового ГК Республики Беларусь было восстановлено в правах и понятие недвижимого имущества, включающего согласно ст. 130 ГК две группы объектов: 1) недвижимость по природным свойствам (земельные участки, участки недр, обособленные водные объемы и другие объекты, прочно связанные с землей); 2) иное движимое по природе своей имущество, отнесенное, однако, ГК к недвижимости (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты). В этой же статье оговаривалось, что законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Существенно был переработан разд. II ГК «Право собственности и другие вещные права», в котором правовому режиму недвижимости посвящена гл. 17 «Вещные права на недвижимое имущество». И хотя в этой главе рассматриваются только вещные права на землю, одно это поставило ГК Республики Беларусь в один ряд с гражданским законодательством развитых стран. В данном разделе рассмотрено также право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст. 272-275), право хозяйственного ведения и право оперативного управления (ст. 276-281). Отдельная глава ГК посвящена защите права собственности и других вещных прав (ст. 282-287).
Важным элементом механизма правового режима недвижимого имущества стало принятие закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22 июля 2002 г. Закон установил правила государственной регистрации в отношении следующих объектов недвижимого имущества: земельные участки; капитальные строения (здания, сооружения); незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, в том числе жилые; предприятия как имущественные комплексы; другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами (ст. 3). По данному закону государственная регистрация недвижимого имущества является юридическим актом признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. Само недвижимое имущество по закону считается созданным, измененным, прекратившим существование только с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения и прекращения существования (ст. 7). Данный закон установил также правила регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество. Он установил, что государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующие права и ограничения прав на недвижимость: пожизненного наследуемого владения земельным участком; постоянного пользования земельным участком; оперативного управления; хозяйственного ведения; доверительного управления; аренды и субаренды земельного участка; аренды, субаренды безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее одного года; аренды, субаренды безвозмездного пользования капитальным строением; изолированным помещением на срок менее одного года, предусмотренных соглашением сторон; сервитута; ипотеки; ареста; ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с обслуживанием линий электропередач, трубопроводов и иных инженерных сооружений; ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества. Закон установил также правила регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Таким образом, в Республике Беларусь создана система, обеспечивающая правовое регулирование недвижимостью в качестве особого объекта гражданских прав. Вместе с тем очевидно и то, что данная система состоит из множества законодательных актов, часто противоречащих друг другу, и поэтому требует постоянного совершенствования. На наш взгляд, совершенствование правового режима недвижимости в Республике Беларусь должно развиваться по пути создания в нашем государстве единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы в силу ее авторитета и правовой обоснованности всеми основными участниками законотворческого процесса и правоприменения.